किराएदार बन सकता है मालिक? जानिए क्या कहता है कानून और मकान मालिक कैसे बचें – Property Rent Rules

Property Rent Rules Explained : किराएदार बन सकता है मालिक? जानिए क्या कहता है कानून और मकान मालिक कैसे बचें

आजकल अपनी खाली प्रॉपर्टी को किराए पर देना आय का एक लोकप्रिय जरिया है।

बहुत से लोग हर महीने एक तय किराया पाने की चाहत में अपनी संपत्ति दूसरों को दे देते हैं। लेकिन क्या आप जानते हैं कि अगर आप सावधानी नहीं बरतते तो किराएदार आपकी संपत्ति का मालिक भी बन सकता है?।

यह सुनकर शायद आपको हैरानी हो, लेकिन यह कानूनी रूप से संभव है और कई मकान मालिकों को इस वजह से लंबी कानूनी लड़ाई और भारी नुकसान झेलना पड़ता है।

क्या सच में किराएदार मालिक बन सकता है?

जी हां, यह सच है कि कुछ परिस्थितियों में एक किराएदार कानूनी रूप से संपत्ति का मालिक बन सकता है। इस स्थिति को ‘प्रतिकूल कब्जा’ (Adverse Possession) कहा जाता है। यह नियम भारतीय कानून के तहत लिमिटेशन एक्ट 1963 की धारा 65 में बताया गया है।

इस कानून के अनुसार, अगर कोई व्यक्ति किसी प्रॉपर्टी पर लगातार 12 साल तक बिना किसी रुकावट के और मकान मालिक की बिना किसी आपत्ति के कब्जा जमाए रहता है, तो वह उस प्रॉपर्टी के मालिकाना हक का दावा कर सकता है।

हालांकि, सिर्फ 12 साल रहना ही काफी नहीं है। किराएदार को यह साबित करना पड़ता है कि इतने लंबे समय तक वह उस संपत्ति में बिना किसी कानूनी दस्तावेज या एग्रीमेंट के रह रहा था और मकान मालिक ने कभी इस पर कोई आपत्ति नहीं जताई।

रेंट एग्रीमेंट (किराया समझौता) क्यों है इतना जरूरी?

मकान मालिकों के लिए सबसे पहला और सबसे जरूरी कदम है एक लिखित रेंट एग्रीमेंट बनवाना। यह सिर्फ एक कागज का टुकड़ा नहीं है, बल्कि यह मकान मालिक और किराएदार दोनों के अधिकारों और जिम्मेदारियों को कानूनी तौर पर तय करता है।

एक अच्छे रेंट एग्रीमेंट में किरायेदार के रहने की शुरुआत की तारीख, किराये की अवधि, मासिक किराया कितना होगा, बिजली-पानी का बिल कौन भरेगा, और मकान की मरम्मत की जिम्मेदारी किसकी होगी, जैसी सभी बातें साफ-साफ लिखी होती हैं।

अगर आपके पास एक वैध और लिखित रेंट एग्रीमेंट है, तो किराएदार किसी भी सूरत में आपकी प्रॉपर्टी पर मालिकाना हक का दावा नहीं कर सकता।

यह दस्तावेज़ कानूनी रूप से यह साबित करता है कि व्यक्ति उस प्रॉपर्टी में किराएदार के तौर पर रह रहा है, न कि अवैध कब्जेदार के तौर पर। भविष्य में अगर किराएदार से कोई विवाद होता है, तो यह एग्रीमेंट कोर्ट में आपकी स्थिति को मजबूत बनाता है।

अगर 12 साल से ज्यादा समय हो गया हो तो क्या करें?

मान लीजिए कि आपने किसी को बिना रेंट एग्रीमेंट के अपनी प्रॉपर्टी किराए पर दे दी और वह व्यक्ति 12 साल या उससे भी ज्यादा समय से वहां रह रहा है और अब मालिकाना हक जता रहा है।

इस स्थिति में भी मकान मालिक पूरी तरह से लाचार नहीं होता। अगर आपके पास किराया भुगतान के सबूत हैं, जैसे बैंक ट्रांजेक्शन के रिकॉर्ड या किराए की रसीदें, तो आप कोर्ट में यह साबित कर सकते हैं कि वह व्यक्ति सिर्फ किराएदार था और उसने अवैध कब्जा नहीं किया था।

लेकिन इसके लिए यह बहुत जरूरी है कि आप समय रहते कानूनी कदम उठाएं। लापरवाही आपको मुश्किल में डाल सकती है।

सरकारी जमीन पर लागू नहीं होता यह नियम

यह ध्यान रखना बेहद जरूरी है कि प्रतिकूल कब्जे (Adverse Possession) का यह नियम केवल निजी संपत्तियों पर लागू होता है। अगर कोई व्यक्ति सरकारी जमीन पर 12 साल से ज्यादा समय तक भी कब्जा करके रहता है, तो वह उस जमीन का मालिक नहीं बन सकता।

भारतीय किरायेदारी कानून में किराएदार और मकान मालिक दोनों के लिए नियम और अधिकार तय किए गए हैं। उदाहरण के लिए, मकान मालिक बिना किसी पूर्व सूचना के किराएदार को अचानक घर से नहीं निकाल सकता।

वहीं, किराएदार की भी यह जिम्मेदारी है कि वह समय पर किराया दे, प्रॉपर्टी को नुकसान न पहुंचाए, और रेंट एग्रीमेंट की शर्तों का पालन करे।

मकान मालिकों के लिए कुछ खास और जरूरी टिप्स:

अपनी प्रॉपर्टी को किराए पर देते समय कुछ बातों का ध्यान रखना बेहद जरूरी है ताकि आप भविष्य की परेशानियों से बच सकें।

• हमेशा किराए की रसीद दें या किराया ऑनलाइन बैंक ट्रांसफर के जरिए लें। इससे भुगतान का पुख्ता रिकॉर्ड रहता है।
• अपना रेंट एग्रीमेंट हर 11 महीने में जरूर रिन्यू कराएं और उसमें जरूरत के हिसाब से बदलाव करें।
• किराएदार रखने से पहले उनका पुलिस वेरिफिकेशन जरूर कराएं। इससे आपको किराएदार के बारे में जानकारी मिलती है और आपराधिक प्रवृत्ति के लोगों से बचाव होता है।
• प्रॉपर्टी कभी भी केवल जुबानी सहमति (मौखिक) पर किराए पर न दें। हमेशा लिखित एग्रीमेंट बनवाएं।

प्रॉपर्टी किराए पर देना फायदेमंद हो सकता है, लेकिन तभी जब आप कानूनी नियमों का ध्यान रखें और जरूरी दस्तावेज पूरे रखें। जरा सी लापरवाही आपकी मेहनत की कमाई को खतरे में डाल सकती है।

इसलिए, शुरुआत से ही रेंट एग्रीमेंट बनवाएं, किराए का रिकॉर्ड रखें, और हर चीज दस्तावेजी तौर पर करें।

कानून की सही जानकारी और सावधानी ही आपको बड़ी मुश्किलों से बचा सकती है।